Quale impatto dell'immigrazione sul patrimonio abitativo

Incrociare gli studi sulle dinamiche demografiche e immobiliari può essere interessante per cercare di andare oltre gli slogan propagandistici sui migranti come risorsa o minaccia, che rischiano di monopolizzare ogni dibattito, senza alcun contributo positivo all'analisi di politiche urbanistiche che dovrebbero favorire alcune auspicabili tendenze all'interno delle città.

Che il mercato immobiliare sia oggi sostenuto in maniera massiccia dalla domanda crescente di alloggi da parte degli immigrati, lo ha spiegato Banca d'Italia in un documento che risale ormai allo scorso anno, da cui si evince che un incremento dell'1% della presenza straniera in una città comporta un aumento del prezzo medio degli immobili dello 0,5%. Il risultato, sebbene al di sotto di quanto osservato in altri Paesi europei, è comunque significativo e confermerebbe come negli ultimi anni la dinamica del mercato immobiliare sia stata alimentata in modo particolare dalla costante crescita della componente di domanda straniera.

Unitamente all'effetto positivo di un flusso migratorio straniero in entrata a sostegno della domanda di immobili, spesso privi di qualità intrinseca e collocati in aree della città con scarsa presenza di servizi e infrastrutture, è possibile individuarne un secondo di segno opposto, rappresentato dalla crescita più contenuta dei prezzi delle case nei quartieri ad alta presenza straniera rispetto a contesti omogenei dal punto di vista territoriale. Secondo alcune simulazioni per le principali città italiane, per un dato periodo è necessario che in una zona di una città come Roma o Milano si riscontri un aumento dell'incidenza di popolazione immigrata del 10% per rilevare un peggioramento dell'1% della dinamica dei prezzi delle case. Il dato può essere spiegato anche alla luce del contestuale deflusso, da tali aree, di cittadini residenti verso altre zone della città o addirittura verso comuni limitrofi, da cui talvolta scaturisce la tendenza alla creazione di nuovi ghetti e al progressivo affievolimento d'interesse del decisore pubblico, in termini di investimenti in servizi e infrastrutture, che spingono inesorabilmente le aree interessate dai fenomeni al degrado.

A Bologna, per esempio, nel periodo 1994-2008 i prezzi di vendita delle case sono cresciuti del 78,1%. Ma nei quartieri di Borgo Panigale e Navile, caratterizzati sempre nello stesso periodo da un forte afflusso di stranieri e da un lieve deflusso di cittadini residenti, l'aumento del valore delle case è risultato più contenuto (+ 72,8%) ma tale da non far pensare a una svalutazione relativa del patrimonio abitativo.

Anche a Firenze si può notare un simile fenomeno. Tra il 1994 e il 2008 i prezzi immobiliari hanno fatto registrare un aumento dell'87,1%, ma nei quartieri 3 e 4 caratterizzati da significativi fenomeni migratori in entrata da parte di stranieri la dinamica immobiliare è risultata più contenuta (+75%).

Le risultanze dell'analisi, che andrà riproposta non appena si disporrà di serie storiche sui valori immobiliari a livello micro territoriale di adeguata profon-dità e robustezza, confermano l'esistenza di un nesso di causalità tra il mas-siccio afflusso di presenza straniera registrato nel corso dell'ultimo decennio e il minore apprezzamento delle case nelle zone di insediamento. Le dinamiche immobiliari sembrano, dunque, anticipare il rischio di future formazioni di ghetti e la contestuale, ancorché progressiva, minore attenzione pub-blica nei confronti di zone da cui si registra il parziale deflusso di cittadini autoctoni e, molto spesso, la radicale trasformazione dell'offerta commerciale. Si tratta, come detto, di evidenze che andranno confermate da puntali appro-fondimenti, ma che sin d'ora impongono una riflessione più attenta sulle ri-cadute economiche e sociali che la ricomposizione della popolazione a livello sub-comunale inevitabilmente comporta.